房屋买卖可简单地分为商品房销售和个人之间的房屋买卖，随着房屋交易越来越频繁，房屋买卖合同纠纷也越来越多，涉及的问题也越来越复杂。《城市房地产管理法》以及《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规对商品房销售有专门规定，这样，人民法院在处理商品房买卖合同纠纷时就相对简单一些。然而，对个人之间的房屋买卖行为，法律、法规规定不够完善，加之此类买卖又极不规范，引发的矛盾纠纷尤其多。结合审判实践，本文主要对个人之间房屋买卖出现的几类常见纠纷的法律适用问题进行简单分析。

　　一、部分房屋共有人出卖共有房屋引发的纠纷

　　房屋共有的情形分为家庭共有、夫妻共有和其他一般共有，最为常见的是夫妻共有，根据物权登记原则，共有房屋的所有权应当登记在所有共有人名下，但在现实生活中，常常是登记在夫、妻或其他部分共有人名下。在房屋买卖过程中，房屋产权登记人作为出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，由于房屋市场价格上涨，出卖人觉得“吃亏”了，心理不平衡，则以其他共有人不知情、不同意出卖等为由，要求确认房屋买卖合同无效。

　　 根据《婚姻法》的规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。最高　人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释规定：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。所以，认定房屋买卖合同是否有效，最关键的就在于第三人的行为属“善意”还是“恶意”。 这就要求法官对买受人与出卖人平时的关系、买受人对出卖的房屋产权情况是否清楚等情形进行综合审查。

　　二、因未办理房屋过户登记而引发的纠纷

　　在现实生活中，房屋买卖双方签订了房屋买卖合同，因种种原因未办理房屋过户登记而引发的纠纷比较多。有些是因怕麻烦、不想缴纳过户时产生的各种费用，抱着侥幸心理不办理产权过户登记手续，这样时间一长情况变化，就可能有出卖方以不是自己的真实意思表示，要求解除合同或原产权登记人有债务纠纷而房屋被法院查封等情况发生而引发纠纷；有些是买受人未将房款付完，出卖人拒绝配合办理房屋过户登记；也有些是出卖人与买受人签订合同后，发现房价增长，想反悔不愿办理房屋过户。

　　根据《物权法》的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记时，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋买卖合同签订后，买卖双方应当按照约定履行各自的义务，买受人必须履行支付房款的义务，出卖人必须履行交付房屋并协助买受人办理房屋产权变更登记的义务。此类案件，应主要审查买卖双方在合同中对房屋过户登记是怎么约定的，约定不违法就依双方的约到处理，如约定显失公平或违反法律规定，应认定该约定无效。

　　三、“小产权房”买卖过程中引发的纠纷

　　“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，建房者未缴纳土地出让金等费用，这类房屋不能取得土地使用证。虽然“小产权房”的买卖一般不受法律保护，但现实中，“小产权房”交易频繁，在交易过程中引发的纠纷也越来越多。审判实践中，对该类纠纷应区分对待：首先，农村居民出卖在自己宅基地上修建的房屋，如卖给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院应予支持，卖给本集体经济组织成员的，可认定买卖合同有效。其次，在集体企业或基本耕地上擅自建房，属于违法建筑，此类房屋买卖中发生纠纷，法院应认定合同无效。当事人对上述买卖合同纠纷，如主张继续履行合同或要求对方承担违约责任，法院可根据合同效力，分情况对原告的主张予以支持或驳回。

　　对于“小产权房”买卖合同无效后，人民法院不能简单按无效合同的“双倍返还”原则判决当事人相互返还房屋和房款，应根据实际情况，从合同不诚信者不应得利益的原则出发，对当事人起诉确认“小产权房”买卖合同无效的真正目的予以甄别，并可以根据房屋交付时间的长短、房屋本身的重置成本、土地的区位补偿等作出综合评价。既要充分考虑房屋的翻修、扩建带来的添附价值，又要考虑土地、房屋升值带来的拆迁补偿预期的巨大经济利益，以及购房一方因重新购置房屋将造成的巨大财产损失，还要考虑小产权房所占宅基地地区区位价值损失的认定。

　　四、手续不完备的房屋买卖合同所引发的纠纷

　　一些当事人由于缺乏法律意识，在从事房屋买卖活动中，往往是一些基本的手续或材料就没有，以致发生纠纷后难以举证。主要表现在一下几方面：一是买卖双方没有签到书面合同，有的仅有交付房款的收条，有的甚至收条也没有。二是房屋出卖方没有提供房屋所有权证及土地使用权证，仅将房屋交付给买方，之后又没有及时过户。三是房屋出卖方将正在修建的房屋卖给买受方，没有向买受方出示任何房屋手续的。

　　根据《合同法》的规定，当事人订立合同可以采用书面形式，也可以采用口头形式和其他形式，但法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让，应当签订书面转让合同，即当事人进行房屋买卖，应当订立书面合同。那么，人民法院是否应对没签到书面合同的房屋买卖行为认定无效呢?本人认为不能一概而论，对于那些实际已经交付了房屋，又支付了房款，买卖系双方真实意思的，法院应当维持买卖行为。对于房屋出卖方没提供房屋产权证书，致使房屋不能办理过户登记的，法院审查后应区分对待，出卖方有产权证故意不提供，应判其配合买受方办理过户登记手续；出卖方无房屋产权证，故意隐瞒真相与对方签到合同，存在欺骗行为的，应认定合同无效。对于出卖正在修建的房屋，房屋建好后，出卖方能取得房屋的合法产权，房屋买卖合同的目的能实现，法院应认定合同有效；房屋属于违法、违章建筑或出卖方明知根本不能取得房屋产权，而与对方签到买卖合同的，应认定合同无效。

　　五、审理房屋买卖合同案件应注意的问题

　　首先，认真审查合同的真实性和合法性。当事人订立合同不得损害第三人的权益，但有些当事人故意串通，处分他人的财产，或者买受人与出卖人一起损害其他共有人的权益。

　　其次，认真审查当事人诉讼的目的。有些当事人为达到逃税等非法目的，签订房屋买卖合同后，一方或双方故意违约不履行过户登记手续，然后一方起诉到法院，由法院判决对方协助办理过户，对方仍不履行，法院强制执行，最终达到其非法目的。

　　人民法院在审理房屋买卖合同纠纷案件中，应注重调解，但又不能急于调解，要注意审查当事人提供的手续，包括社区、派出所出具证明的真实性，当事人身份的真实性，买卖合同的真伪，必要时可要求中间人或房屋所在地的邻居、社区出庭作证，或到实地核实案情，以防当事人假借房屋买卖损害国家、集体或第三人的利益。